各区镇（街道）、各联合发文单位、各村（居）民委员会、各业主委员会（物业管理委员会）、各物业服务企业、市物业服务行业协会：
为解决好群众急难愁盼问题，维护业主合法权益，加强和规范商品住宅小区业主公共收益管理，根据上级对开展群众身边不正之风和腐败问题集中整治的部署要求，在全市范围内开展商品住宅小区公共收益管理专项整治，具体方案如下：
一、总体目标
践行以人民为中心的发展思想，认真落实为民办实事的部署要求，按照“纪委推动、住建牵头、部门联动、属地负责、精准施策、全面推开”的工作思路，重点对新修订的《苏州市住宅区物业管理条例》施行以来，物业服务企业、业主委员会成员侵占商品住宅小区业主公共收益、收入及使用不公开等问题进行专项整治，纠正和查处一批违法违规问题，进一步规范商品住宅小区业主公共收益管理，推进物业服务企业规范化经营和业主委员会依法履职，维护业主合法权益，促进社会和谐稳定。
二、整治内容
公共收益是指利用业主共有部分产生的收入扣除合理成本之后的收益，主要包括以下项目：1.利用业主共有车位、道路或场地停放车辆所得的收益；2.利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、道闸，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置广告所得的收益；3.利用业主共有的物业服务用房、架空层等公建配套用房或场地进行租赁或者引进自助售卖机、快递柜等进行经营产生的收益；4.公共收益利息收入；5.相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、旧设施设备残值等；6.其他依法属于全体业主的收益。整治内容主要为：
（一）物业服务企业或业主委员会成员侵占属于住宅小区业主的共用部分、共用设施设备所产生的公共收益。重点整治物业服务企业未按法律法规及地方性法规规定，擅自利用共有部分进行经营或出租给第三方经营；物业服务企业管理人员或业主委员会成员利用企业管理漏洞或工作之便，私自侵吞公共收益；虚增小区维修、更新和改造的项目和费用，套取公共收益；虚增公共收益经营管理费用等问题。
（二）物业服务企业或业主委员会成员未将住宅小区业主公共收益存入专户或未按规定使用住宅小区业主公共收益。重点整治物业服务企业或业主委员会未按规定对公共收益单独开户或专账进行管理（物业服务企业代收代管期间，也应单独开户或专账进行管理）；未按规定经业主共同决定擅自使用公共收益；应将公共收益经公示后优先用于补充专项维修资金，按照年度补充比例不低于百分之五十（物业企业或业主委员会应当按年度在维修资金主管部门办理，并向全体业主公示）；公共收益不入账、少入账、虚增项目列支；未按规定或约定的比例进行分配；业主大会成立后未按规定建立公共收益管理制度等问题。
（三）物业服务企业或业主委员会成员未按规定将住宅小区业主公共收益收支明细在物业服务区域内醒目位置公开公示。重点整治物业服务企业未设置公示牌或公示牌未设置在小区主要人行出入口位置；未按规定将公共收益收支情况在小区公示牌等醒目位置、小区业主微信群或张家港智慧物业平台公示；公示时间少于30日；对部分公共收益项目故意不公示、公示的项目张冠李戴，公示内容漏项错项；公示的账目混乱，公示金额填报不实；公示的公共收益收支情况与实际不符等问题。
三、责任分工
市住建局负责牵头推进专项整治工作，会同有关部门指导镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会配合开展整治。依法查处物业服务企业、业主委员会违规违法行为。
市发改委负责依法归集相关部门推送的物业服务企业和从业人员失信信息，在“信用中国”网站向社会公示。通过信息共享，督促各相关部门依法依规对严重失信行为采取联合惩戒措施。
市公安局负责依法查处以暴力、威胁、恐吓等方式侵占公共收益的物业服务企业和个人，协助属地镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会指导物业服务企业、业主委员会相关移交工作，对构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；对构成犯罪的，依法追究刑事责任。
市市场监管局负责依法对住宅小区相关收费及公共收益信息公示的监督管理，对违法违规的物业服务企业按程序处罚。
市融媒体中心负责专项整治工作的宣传引导，充分利用电视、报纸、海报、广播、官网、微信公众号、抖音等宣传载体，对整治工作进行广泛宣传，扩大群众知晓率。
市社会治理现代化指挥中心负责12345便民服务热线受理群众相关投诉举报，及时将问题线索移送镇人民政府（街道办事处）进一步核查。
各镇人民政府（街道办事处）明确部门具体负责辖区内住宅小区公共收益管理工作的日常监管，指导住宅小区的物业服务企业和业主委员会做好公共收益信息公示，对拒不整改的企业和个人及时移送相关部门依法处理。
各村（居）民委员会负责协助、配合镇人民政府（街道办事处）做好公共收益管理的相关工作。
市物业服务行业协会负责加强行业自律，协助组织物业服务企业开展自查自纠，配合主管部门开展相关监督检查和专项整治，规范住宅小区公共收益经营管理行为，推动行业健康有序发展。
四、整治步骤
（一）自查自纠阶段（2024年9月30日前）
各镇人民政府（街道办事处）指导辖区内各商品住宅小区的物业服务企业和业主委员会按本次整治要求认真开展自查自纠，并填写《商品住宅小区公共收益管理情况自查自纠统计表》（附件1）于9月25日前上报市住建局。
（二）抽查核实阶段（2024年10月1日至10月25日）
市住建局联合发改、公安、市场监管等相关部门以及镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会组成检查组，对全市商品住宅小区进行抽查核实，现场核查涉及商品住宅小区公共收益管理的相关资料以及公开公示等情况（参照附件2），查找问题线索，形成问题清单并收集问题佐证材料。
（三）集中整治阶段（2024年11月15日前）
对于查证属实的问题线索，由市住建局会相关部门以及镇人民政府（街道办事处）约谈物业服务企业或业主委员会成员，责令限期整改，并指导镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会就地化解问题。物业服务企业或业主委员会成员拒不整改或逾期未整改的，由市市场监管局和市住建局根据《江苏省物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》的规定，在各自职权范围内对物业服务企业或业主委员会成员予以处罚。受处罚的企业由住建部门或市场监管部门分别记入“江苏省市场监管信息平台”或“国家企业信用信息公示系统”，同时由发改部门将相关信息归集至省公共信用信息平台，受处罚的业主委员会成员由镇人民政府（街道办事处）告知全体业主，并通过法定流程调整业主委员会。有关企业和人员存在暴力抗拒检查或侵占商品住宅小区公共收益等行为的，由公安机关依法依规查处。
（四）验收巩固阶段（2024年12月15日前）
市住建局通报各镇人民政府（街道办事处）开展专项整治情况，并汇总形成“问题（整改清单）、制度清单、成果清单、建议清单”。同时，建立健全商品住宅小区公共收益长效管理机制，规范住宅小区公共收益收支管理，加强常态化属地日常监管工作。
五、整治措施
（一）积极动员部署。市住建局会同发改、公安、市场监管等部门及各镇人民政府（街道办事处），定期召开专项整治工作会议，全面动员部署、扎实推进专项整治行动，镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会明确专人做好专项整治工作。
（二）强化责任落实。市住建局会同发改、公安、市场监管等部门，成立专项整治工作小组，细化整治举措，明确责任单位、责任人和整治时限。市住建局会同镇人民政府（街道办事处）全面排查摸底住宅小区物业服务合同及业主委员会备案情况，按照“一个项目不落”的原则，摸清底数，建立项目台账，不留死角。
（三）加强协调化解。对专项整治行动发现的问题，可以就地化解的，由镇人民政府（街道办事处）会同村（居）民委员会督促物业服务企业或业主委员会整改；无法化解的，由市住建局联合镇人民政府（街道办事处）以及相关部门，督办整改问题，研究化解措施。
（四）严肃查纠整治。各镇人民政府（街道办事处）要按照整治对象、整治内容、整治步骤等要求，扎实推进专项整治行动，会同有关部门查处一批违法违规的物业服务企业或业主委员会成员，通报曝光一批侵占业主公共收益的典型案例，发挥警示震慑和教育作用。
（五）完善长效机制。各相关部门、各镇人民政府（街道办事处）要认真总结物业管理工作中的短板和漏洞，借鉴各地好的做法和经验，结合工作实际，坚持问题导向，及时制定或完善公共收益管理相关制度，建立长效机制。
六、工作要求
（一）加大宣传力度。各部门要加大开展商品住宅小区公共收益管理专项整治的宣传力度，通过12345便民服务热线和政府部门官网、微信公众号接受投诉举报，开设专项整治专栏，将专项整治的精神和决心向群众传达，广泛征集整治问题线索，充分发挥社会监督作用。
（二）强化部门协作。住建、发改、公安、市场监管等相关部门要加强专项整治工作的组织协调，充分发挥物业管理联席会议工作机制，按照各自职责积极配合形成合力，建立信息共享、联动查处、齐抓共管的协调机制。纪检监察机关（组织）加强对专项整治工作的监督检查，督促各级各部门履职尽责。
（三）及时报送进展。市住建局牵头加强对全市专项整治工作的指导和督办。各镇人民政府（街道办事处）及时汇总本区域工作进展情况，落实报送制度，定期汇总“工作台账”和“问题（线索）台账”上报市住建局（每月10日、25日报送）；12月5日前，报送专项整治工作总结报告（含问题线索与整改清单、制度清单、成果清单、专项整治工作情况、解决的突出问题、发现的典型案例等）。
各镇人民政府（街道办事处）及相关部门要将负责整治的分管领导、责任科室负责人、联络员名单以及联系方式，于9月13日前将名单（附件3）报送市住建局政务邮箱。
附件：1.商品住宅小区公共收益管理情况自查自纠统计表
2.商品住宅小区公共收益收支公示（参考模版）
3.商品住宅小区公共收益专项整治工作人员名单
张家港市住房和城乡建设局 张家港市发展和改革委员会
张家港市公安局 张家港市市场监督管理局
张家港市融媒体中心 张家港市社会治理现代化指挥中心
2024年9月5日
（此件公开发布）
苏公网安备 32058202010198号
